Los últimos años de vorágine económica han supuesto un auténtico reto para la supervivencia de cuantiosas empresas, en especial, aquellas relacionadas con el mundo de la construcción y para la pervivencia de los contratos firmados por éstas en épocas anteriores.
Se han hecho habituales en los juzgados las discusiones sobre la existencia de motivos suficientes para resolver contratos de compraventa o arrendamiento de edificios de diversa índole, argumentando cuestiones muy diversas, en muchos casos relacionadas con incumplimientos de orden urbanístico.
Así, en la Sentencia de 28 de marzo de 2016, el Juzgado resolvió sobre la inexistencia de motivos suficientes para justificar una resolución contractual, ante un contrato mixto de arrendamiento de obra y arrendamiento; en el que se estaba solicitando, así mismo, una indemnización por daños y perjuicios.
La Juez del Juzgado de Primera Instancia Número 14 de Madrid, entendió que este tipo de contratos constan de dos partes diferenciadas, con características de dos instituciones distintas, por un lado un arrendamiento de obra y por otro un arrendamiento de local, y que no es plausible instar la resolución del contrato de arrendamiento del local cuando existe, como base, un incumplimiento de los deberes urbanísticos de quien insta la resolución, que serviría para entender que no ha realizado la correspondiente prestación del contrato inicial de arrendamiento de obra.
En la citada Sentencia, con base en la doctrina pacífica del Tribunal Supremo, se establecen los presupuestos cuya concurrencia es necesaria para ejercitar con éxito la acción resolutoria del artículo 1124 y 1556 del Código Civil: 1)La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; 2)La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3)Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia; 4)Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de modo indubitado, definitorio e irreparable lo origine, lo que tradicionalmente se venía considerando como voluntad rebelde del demandado, y 5)Que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro.
Siendo así, la Juez determina que para servir de base a la resolución, el incumplimiento debe ser grave y originar la frustración del fin del contrato, es decir, malograr las legítimas aspiraciones de la otra parte.
En el presente asunto, el Juzgado declaró la inexistencia de un incumplimiento que sirviera como base a la resolución del contrato, al haber quedado acreditado por la profusa documental aportada por el equipo de Urmeneta y Arcaya Abogados, que la parte demandante no había cumplido su obligación inicial de construcción de la nave, tras haberse paralizado las obras. En el momento en que se produjo el supuesto incumplimiento, se habían incumplido por parte de la demandante diversas obligaciones urbanísticas a las que viene obligada por las condiciones preliminares del contrato (arrendamiento de obra), no habiéndose ejecutado al completo siquiera las obras de urbanización, ni habiéndose solicitado las licencias necesarias para poder llevarse a cabo la construcción del edificio en el tiempo pactado.
Si bien es cierto que nunca se llegó a abonar ninguna cuantía por el arrendamiento del edificio, con buen criterio y a instancias de nuestro equipo, la Juez del Juzgado de Primera Instancia número 14 de Madrid entendió que en el momento en que se solicitó la resolución con base en esta falta de cumplimiento del contrato de arrendamiento de local, éste no había empezado a producir sus efectos, y por tanto, estábamos ante un incumplimiento del contrato de arrendamiento de obra de la parte demandante, que impedía en nacimiento de la eficacia del contrato de arrendamiento del local, y si no ha nacido no puede ser resuelto, ni mucho menos derivar en una indemnización.
